Wij zijn verenigd - Samen staan we sterk
Camping de Westeinder

Checklist voor investeren in recreatief vastgoed: wees alert bij projecten zoals resort Westonbay


U overweegt om recreatief vastgoed te kopen

De markt voor recreatief vastgoed groeit. U overweegt mogelijk een investering in een vakantiewoning, lodge of chalet op een resort. Logisch: recreatief vastgoed lijkt op het eerste gezicht een aantrekkelijke belegging.

Veel ontwikkelaars prijzen hun projecten aan met aantrekkelijke rendementen. Via glanzende brochures, 3D-animaties en enthousiaste verkoopgesprekken wordt u verleid om te investeren. Maar klopt het beeld wel met de werkelijkheid?

De Second Home beurs is dé plek waar makelaars en ontwikkelaars samenkomen met geïnteresseerde kopers. Misschien sprak u daar met een verkoper van Kleen Estate of Kleen Resorts over het beoogde resort Westonbay in Rijsenhout.

U bent niet naïef en doet natuurlijk gedegen onderzoek

Wie verstandig is, verdiept zich goed in het project. Want investeren in recreatief vastgoed is geen impulsaankoop. Zeker niet wanneer u, zoals bij Westonbay, mogelijk investeert in een voormalige camping waar bewoners actief worden verdreven.

We gebruiken het project resort Westonbay van Kleen Estate als voorbeeld. Dit resort wordt ontwikkeld op de plek van de voormalige camping De Westeinder in Rijsenhout. Hieronder leest u waar u op moet letten voordat u in dit soort projecten investeert.


Checklist & aandachtspunten bij investeren in recreatief vastgoed


1. Hoe realistisch is de computeranimatie?
De gepresenteerde impressies zijn vaak ‘artist impressions’ en kunnen aanzienlijk afwijken van de werkelijkheid. Vraag altijd naar foto’s van de huidige locatie. Westonbay wordt gepresenteerd als luxe resort, maar is op dit moment een terrein met (oude) stacaravans en onduidelijkheid over de toekomst. En nog beter...stap in uw auto en ga zelf kijken.

2. Wat is de status van het park?
Vraag expliciet naar de huidige staat van ontwikkeling. Bij resort Westonbay is géén sprake van een gerealiseerd park. Er is zelfs geen start gemaakt met de bouw.

3. Zijn vergunningen verleend?
Informeer bij de gemeente Haarlemmermeer of er:

  •  een bouwvergunning is,
  • een exploitatievergunning is,
  • en of de beoogde voorzieningen zoals wellness, horeca en jachthaven daadwerkelijk zijn vergund.In het geval van Westonbay is de exploitatievergunning geweigerd vanwege onder andere onveilige situaties met asbest. Toch wordt dit project online gepresenteerd alsof de ontwikkeling doorgaat.

  • 4. Wat is de reputatie van de ontwikkelaar?
    Zoek op termen als Kleen Estate, Kleen Resorts en Rijsenhout. U zult kritische artikelen vinden, waaronder:
  • Zembla-uitzending van 16 februari 2025, waarin de intimiderende werkwijze van Kleen Resorts aan de kaak wordt gesteld.

  • https://www.bnnvara.nl/zembla/artikelen/campingterreur

  • • Artikel in Trouw van 1 december 2024, over de handelswijze van Kleen resorts.

  • https://www.trouw.nl/duurzaamheid-economie/de-camping-in-rijsenhout-moet-een-resort-worden-en-dus-moeten-de-bewoners-weg~bf1864a2/?referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F

  • Daarnaast een artikel in De Telegraaf van 24 mei 2025 over Landal waar potentiële kopers van recreatie objecten voor tonnen het schip in gingen door financiële malversatie van de ontwikkelaars.

  • https://www.telegraaf.nl/nieuws/868750359/particuliere-investeerders-verliezen-miljoenen-aan-landal-parken-we-zagen-alleen-geldwolven-ik-denk-dat-we-alles-kwijt-zijn

  • 5. Wat is de financiële slagkracht van de ontwikkelaar?
    Let op: veel ontwikkelaars bouwen pas als voldoende objecten zijn verkocht. Dit betekent dat uw investering geen garantie is voor daadwerkelijke realisatie. Vraag inzage in de jaarrekening of zoek via de Kamer van Koophandel.

  • 6. Met wie doet u zaken?
    Besef dat het resort Westonbay gebouwd wordt op een terrein waar mensen jarenlang woonden. Sinds de overname door Kleen Resorts voelen bewoners zich onveilig en geïntimideerd. De gemeente heeft in 2024 meer dan 1200 handhavingsuren moeten besteden aan toezicht op het terrein.
    Een dieptepunt in 2024: een deur werd met een slijptol opengezaagd om bewoners te verjagen – Klaas Kleen was daarbij persoonlijk aanwezig. De rechter oordeelde vernietigend: "Dit is niet hoe wij in Nederland met elkaar omgaan."

  • 7. Controleer naamwissels
    Een bekende werkwijze van dubieuze ontwikkelaars is het veranderen van de naam van het project, zodat kritische artikelen lastiger te vinden zijn. Zo is resort Westonbay eerder bekend geweest als resort Westeinderplassen.

  • 8. Vraag om een rondleiding en onafhankelijke informatie
    Neem contact op met Stichting Belangen Camping de Westeinder via info@sbcdw.nl. Zij kunnen u een rondleiding geven over het terrein zoals het er werkelijk bij ligt.

  • 9. Leg mondelinge toezeggingen vast
    Gebruik een app zoals MyRecorder om gesprekken met makelaars op te nemen. Stuur na afloop een bevestigingsmail met de gemaakte afspraken, zodat u bewijs heeft in geval van conflicten.

  • 10. Informeer uzelf breder
    Neem een weekabonnement op kranten zoals De Telegraaf, NRC, Trouw of het FD. Hier leest u diepgravende artikelen over de valkuilen van recreatief vastgoed en over de vaak agressieve verkoopmethodes van bepaalde ontwikkelaars.

  • 11. Belastingvoordelen voor recreatiewoningen onder druk: wat u moet weten
    Investeren in recreatief vastgoed, zoals een vakantiewoning in resort Westonbay, lijkt aantrekkelijk, maar de fiscale voordelen nemen af. 
  • Hieronder een overzicht van recente en aankomende veranderingen die uw rendement kunnen beïnvloeden:

  • Sinds 2023 bedraagt de overdrachtsbelasting voor recreatiewoningen 10,4%, een aanzienlijke stijging ten opzichte van eerdere jaren. Vanaf 1 januari 2026 wordt dit tarief verlaagd naar 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen, zoals vakantiewoningen.

  • Recreatiewoningen vallen onder box 3 van de inkomstenbelasting. In 2025 wordt het fictieve rendement in box 3 berekend op basis van drie categorieën met elk een eigen forfaitair rendement. Het belastingtarief voor box 3 bedraagt in 2025 36%.

  • Vanaf 1 januari 2026 wordt het verlaagde btw-tarief van 9% voor logies, waaronder vakantiewoningen, afgeschaft. Het standaardtarief van 21% wordt dan van toepassing op de verhuur van vakantiewoningen.

  • De rente op leningen voor de aankoop van een recreatiewoning is niet aftrekbaar in box 3. Dit betekent dat u geen fiscaal voordeel behaalt op de financieringskosten van uw investering.

  • Er zijn plannen om vanaf 2027 een vermogenswinstbelasting in te voeren voor tweede woningen. Dit zou betekenen dat gerealiseerde winsten, zoals het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs, belast worden. Daarnaast kunnen directe inkomsten uit verhuur belast worden, waarbij onderhoudskosten en rente over leningen mogelijk aftrekbaar zijn.

  • Deze fiscale veranderingen kunnen het rendement op uw investering in recreatief vastgoed aanzienlijk beïnvloeden. Het is daarom essentieel om goed geïnformeerd te zijn en eventueel advies in te winnen bij een belastingadviseur voordat u investeert.
    ________________________________________
    Conclusie: U bent gewaarschuwd
    Recreatief vastgoed kan een interessante belegging zijn, mits u uw huiswerk goed doet. Laat u niet verblinden door mooie plaatjes en rendementen op papier. In het geval van resort Westonbay van Kleen Resorts is er sprake van forse risico’s: van een geweigerde exploitatievergunning tot intimiderend gedrag van de eigenaar van Kleen resorts.
    Wees alert. Stel kritische vragen. En vertrouw op uw gezond verstand.